อนาคตสมาร์ตซิตี้ "บ้านเพื่อคนไทย" ตอบโจทย์คนรายได้น้อย-พัฒนาเมือง ?

โครงการ "บ้านเพื่อคนไทย" ของรัฐบาลแพทองธาร ชินวัตร ปักหมุดในทำเลใกล้ขนส่งสาธารณะ นำร่อง 4 พื้นที่ คือ กม.11 (ใกล้สถานีกลางบางซื่อ), สถานีธนบุรี, สถานีเชียงรากน้อย และสถานีเชียงใหม่ โดยนำพื้นที่ของการรถไฟมาสร้างเป็นที่อยู่อาศัยให้กับประชาชน ราคาไม่สูงและให้สิทธิ์ถือครองได้ถึง 99 ปี

รัฐบาลคาดหวังว่าโครงการนี้จะช่วยยกระดับที่อยู่อาศัยให้กับคนไทยรายได้น้อย แต่จะตอบโจทย์ความต้องการหรือไม่ และจะส่งผลอย่างไรต่อการพัฒนาเมือง

วันนี้ (17 ม.ค.2568) นายอดิศักดิ์ กันทะเมืองลี้ ผู้ช่วยผู้อำนวยการศูนย์ออกแบบและพัฒนาเมือง (UddC) จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย กล่าวถึงโครงการดังกล่าว ว่า ไม่ใช่เรื่องใหม่ หลายประเทศที่เป็นประเทศพัฒนาแล้วก็มีโครงการในลักษณะนี้ โดยมีหน่วยงานภาครัฐเข้ามาร่วมดำเนินการส่วนใดส่วนหนึ่ง ซึ่งการช่วยเรื่องที่อยู่อาศัยถือเป็นหนึ่งในหมุดหมายของการพัฒนาเมือง และหน้าที่หนึ่งของรัฐก็ควรสร้างความมั่นคงเรื่องที่อยู่อาศัยให้กับคนในเมือง

อดิศักดิ์ กันทะเมืองลี้ ผู้ช่วยผู้อำนวยการศูนย์ออกแบบและพัฒนาเมือง

การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยในแนวรถไฟฟ้า เป็นส่วนหนึ่งของการพัฒนาเมือง แต่หากจะเทียบว่าการพัฒนาเหล่านั้นเป็น Transit Oriented Development (TOD) หรือการพัฒนาพื้นที่รอบสถานีของระบบขนส่งมวลชน หรือไม่นั้น อาจยังต้องตั้งคำถาม

อ่านข่าว : เจาะลึกบ้าน HDB สิงคโปร์ ต้นแบบบ้านเพื่อไทย ขายฝันประชาชน ?

แนวคิดของการทำ TOD หรือการพัฒนาพื้นที่รอบสถานีรถไฟ ไม่ใช่แค่การส่งเสริมเรื่องที่อยู่อาศัยเพียงอย่างเดียว แต่ต้องส่งเสริมเรื่องการใช้ประโยชน์ที่ดินที่มีความหลากหลาย เช่น พื้นที่ที่อยู่ติดสถานีรถไฟฟ้า 0 ก้าว ไม่ควรเป็นแค่ที่อยู่อาศัย แต่ควรเป็นพื้นที่พาณิชยกรรมที่ใช้ประโยชน์ผสมผสาน เพราะจะสร้างประโยชน์ของมูลค่าที่ดินที่มีการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานของรัฐได้มากกว่าที่อยู่อาศัย และในพื้นที่ถัดไปที่มีระยะห่างออกจากตัวสถานีก็สามารถเติมเรื่องที่อยู่อาศัยเพิ่มได้

ในระยะ 500-800 เมตรในบางพื้นที่ คอนโดฯ หรือที่อยู่อาศัยไม่จำเป็นต้องติดรถไฟฟ้า 0 เมตร หรือ 0 ก้าว มันมีระยะที่ถอยร่นไปพื้นที่ด้านหลัง และเปิดโอกาสให้พื้นที่รอบสถานีสร้างมูลค่าทางเศรษฐกิจ ช่วยส่งเสริมคุณภาพชีวิตของคนในเมือง

ส่วนหลักคิดของการพัฒนาเมืองอย่างเป็นระบบ หรือการวางผังเมืองที่ดีนั้น ต้องดูเรื่องความหนาแน่นที่มีประสิทธิภาพ รวมถึงเรื่องการกระจายตัวที่เหมาะสม อย่างตำแหน่งที่ตั้งโครงการบ้านเพื่อคนไทย ความจริงคือการเวทกันระหว่างเรื่องที่อยู่อาศัยกับค่าเดินทาง เพราะปัจจุบันแรงงานกระจุกตัวอยู่ในพื้นที่เมือง ดังนั้นต้องพยายามให้เรื่องที่อยู่อาศัยกับงานสมดุลกัน โดยต้องเดินทางไม่ไกลมากที่จะเข้าไปทำงาน

ค่าเช่าถูก แต่เดินทางไกลไปทำงาน ไม่ตอบโจทย์คนมีรายได้น้อย

ผู้ช่วย ผอ.ศูนย์ออกแบบและพัฒนาเมือง กล่าวถึงรายจ่าย 2 ด้าน ด้านแรกคือรายจ่ายที่สร้างความมั่งคั่งหรือมั่นคง คือเรื่องบ้านที่อยู่อาศัย ปัจจุบันมีข้อมูลราคาบ้านโดยเฉลี่ยสูงกว่าราคาค่าจ้างหรือรายได้ต่อปีสูงถึง 25-26 เท่า แสดงให้เห็นว่ายังมีช่องโหว่บางส่วนระหว่างรายได้กับราคาบ้าน ทั้งนี้อาจมาจากเรื่องมูลค่าราคาที่ดินและมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มสูงขึ้นเรื่อย ๆ

ส่วนอีกหนึ่งรายจ่ายที่คนเมืองต้องแบกรับภาระคือ รายจ่ายค่าเดินทาง ขณะที่ค่าเดินทางในประเทศไทยค่อนข้างแพงแม้จะเป็นระบบขนส่งสาธารณะ

ค่าใช้จ่ายประมาณ 20% ของรายได้หมดไปกับค่าเดินทาง ดังนั้นสิ่งที่ควรทำควบคู่กับนโยบายสร้างที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย คือลดภาระค่าใช้จ่ายการเดินทางและค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่อาจทำให้เงินเก็บลดน้อยลง

ผู้ช่วย ผอ.ศูนย์ออกแบบและพัฒนาเมือง กล่าวว่า นโยบายบ้านเพื่อคนไทย เป็นการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในส่วนที่อยู่อาศัยที่รัฐอุดหนุน (Public Housing) ในที่ดินของรัฐ เปิดโอกาสให้ผู้มีรายได้น้อยเข้าถึงที่อยู่อาศัยภายใต้ระบบ Leasehold คือไม่ได้เป็นเจ้าของ 100% มีสัญญาเช่า 99 ปีและคืนกลับไปให้หน่วยงานภาครัฐ ด้านหนึ่งมองว่าเป็นนโยบายที่ดี เปิดโอกาสสำหรับกลุ่มผู้มีรายได้น้อย หรือคนที่เริ่มทำงานได้มีบ้านหรือมีที่อยู่อาศัย

แต่บางบริบทอาจต้องดูว่าสามารถใช้มาตรการหรือกลไกอื่น ๆ ช่วยได้หรือไม่ ซึ่งปัจจุบันมีโครงบ้านบ้านหรือที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ค้างสต็อกหลายแสนยูนิต หากสามารถบาลานซ์กันระหว่างการบริหารจัดการในส่วนของสต็อกที่ค้างอยู่ แล้วอุดหนุนบางส่วนไม่ว่าจะเป็นเงิน ค่าเช่า หรือเรื่องการผ่อนกู้ ก็จะสามารถช่วยลดสต็อกคงค้างกับงบประมาณที่จะต้องลงทุนทั้งหมดในบางพื้นที่ได้

ขณะเดียวกันโครงการนี้ไม่ได้จำกัดเฉพาะในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล เพราะมีโครงการนำร่องที่ จ.เชียงใหม่ การกระจายไปตามหัวเมืองหลักเป็นวิธีการที่เหมาะสม เมืองกำลังเติบโต ดังนั้นนโยบายต่าง ๆ ไม่ว่าจะเป็น Public Housing หรือเรื่องระบบขนส่งสาธารณะ ควรกระจายไปยังพื้นที่เหล่านั้นด้วย ส่วนในรายละเอียดอาจต้องมาพูดคุยกันว่าพื้นที่ไหนเหมาะสมกับรูปแบบใด ซึ่งเป็นสิ่งที่คิด ต่อยอดและพัฒนาร่วมกันได้

อ่านข่าว : "บ้านเพื่อคนไทย" เรือธงรัฐบาล ใครได้-ใครเสีย?

นายอดิศักดิ์ กล่าวอีกว่า ความต้องการพื้นฐานของมนุษย์นอกจากมีที่อยู่อาศัยแล้ว ยังต้องมีพื้นที่สีเขียวเพื่อพักผ่อนหย่อนใจ และเรื่องอาหารการกินที่สามารถเข้าถึงพื้นที่ตลาด การจับจ่ายใช้สอยได้สะดวกสบาย ซึ่งหมายถึงการออกแบบชุมชนว่าพื้นที่เหล่านั้นสามารถใช้ชีวิตอยู่ได้ ตอบโจทย์ความต้องการในชีวิตประจำวัน

ทั้งนี้ อาจมีหลักคิด 8-8-8 ในเวลา 24 ชั่วโมง โดย 8 แรกใช้เวลาในบ้าน ส่วน 8 ที่สองคือทำงาน หากเลือกได้ พื้นที่ทำงานควรอยู่ใกล้บ้านและมีค่าตอบแทนที่เหมาะสม และ 8 ที่สามคือการพักผ่อนหย่อนใจ ไปเที่ยว หรือดูแลสุขภาพ ซึ่งการบาลานซ์ 3 สิ่งนี้จะแตะเรื่องพื้นที่อยู่อาศัย พื้นที่แหล่งงาน พื้นที่นันทนาการ ไม่ว่าจะเป็นพื้นที่สีเขียว สวนสาธารณะ หรือแหล่งจับจ่ายใช้สอยที่เข้าถึงได้

แต่ไม่ใช่ราคาแพงทั้งหมด เพราะจะกลายเป็นว่าแม้ต้นทุนที่อยู่อาศัยถูก แต่ราคาค่าเดินทางและค่าใช้ชีวิตต่อวันแพง ปลายทางสุดท้ายก็ไม่ได้ช่วยลดในบั้นปลายเท่าไหร่

อย่างไรก็ตาม การเปิดด้วยนโยบายบ้านเพื่อคนไทยถือว่าเป็นไอเดียที่ดี แต่ในรายละเอียดเรื่องของการตอบโจทย์และแก้ปัญหาอย่างอื่นไปพร้อมกัน เป็นโจทย์ที่ต้องเรียนรู้และพัฒนาต่อไปสำหรับประเทศไทย

อ่านข่าว

เปิดจองสิทธิ์ "บ้านเพื่อคนไทย" 17 ม.ค.บ่าย 2 เช็ก 4 ทำเลทอง

เปิดบ้านตัวอย่าง - ขั้นตอนการจองสิทธิ "บ้านเพื่อคนไทย"

ภาคอสังหาริมทรัพย์ ถกผลกระทบ "บ้านเพื่อคนไทย"