จากข่าวกองทุนประกันสังคม ที่มีการออกมาเปิดประเด็นเงินบำนาญแล้วนั้น อีกประเด็นที่ถูกเปิดโปงก็คือ “การใช้เงินประกันสังคม 7,000 ล้านบาท” ไปซื้อตึกเก่า ในราคาเกินราคาตลาด
อ่านข่าว : "พิพัฒน์" เปิดทางสอบประกันสังคมปมซื้อตึก 7 พันล้าน
ประเด็นที่น่าสนใจคือ
1.ตึกร้าง I.C.E Tower
ก่อนจะเป็นอาคารของสำนักงานประกันสังคม
อาคารสูง 36 ชั้น แห่งนี้ชื่อว่า I.C.E.Tower เป็นอาคารสำนักงานสูง 36 ชั้น ปล่อยร้างจากวิกฤตเศรษฐกิจ ปี 2540
ต่อมา มีการซื้อขายเปลี่ยนมือในราคาประมาณ 1,000 ล้านบาท จากบริษัทบริหารสินทรัพย์ กรุงเทพพาณิชย์ จำกัด มหาชน (BAM)
หลังจากนั้นกลุ่มทุน บริษัท แคส แคปปิตอล (ประเทศไทย) จำกัด ไปซื้อมาปรับปรุง (Renovate) ภายใต้ชื่อใหม่ CAS Centre Bangkok
เมื่อก่อสร้างแล้วมีมูลค่ารวมกว่า 2,200 ล้านบาท (ไม่รวมค่าที่ดิน) แต่หากประเมินราคาที่ดิน และอัตราส่วนพื้นที่ต่อเติม ทำให้ที่ดินแปลงดังกล่าวราคาอยู่ที่ตารางวาละ 1 ล้านบาท หรือประมาณ 1,500 ล้านบาท
ต่อมามีข่าวว่า สำนักงานประกันสังคม ซื้อในราคา 7,000 ล้านบาท หรือราคาอาคาร รวมพื้นที่ใช้สอยต่อเติมพัฒนาใหม่จึงอยู่ที่ประมาณ 3,700 ล้านบาท
ตึก CAS Centre
ตั้งอยู่บนเนื้อที่เกือบ 4 ไร่ พัฒนาเป็นอาคารสูง 36 ชั้น เป็น Office และ Retail ตั้งอยู่บน ถ.ดินแดง ห่างประมาณ 300 เมตร จาก ถ.พระราม 9-รัชดาภิเษก โดยพื้นที่ Retail นั้นมี 7 ชั้น ประมาณ 10,000 ตารางเมตร ส่วนที่เป็น Office ตั้งแต่ชั้น 8-36 ประมาณ 41,000 ตารางเมตรตามแผนก่อสร้างแล้วเสร็จในปี 2564 (ค.ศ.2021)
บริษัท แคส แคปปิตอล (CAS CAPITAL LTD (ประเทศไทย) จำกัด เดิมชื่อ บริษัท แคปปิตอลแอดไวเซอรี เซอร์วิสเซส (ประเทศไทย) จำกัด (CAPITAL ADVISORY SERVICES ในเครือ CAPITAL SERVICE GROUP ) โดยมีสำนักงานใหญ่อยู่ที่โตเกียว ประเทศญี่ปุ่น
บริษัทประกอบธุรกิจใน 2 ส่วน คือ เป็นกิจการด้านการบริหารจัดการหนี้และอสังหาริมทรัพย์ ในเดือนธ.ค.2560 บริษัทฯ ได้เปลี่ยนชื่อเป็น บริษัท แคส แคปปิตอล (ประเทศไทย) จำกัด ให้บริการด้านการบริหารและจัดการธุรกรรม สำหรับนักลงทุนสถาบันจากต่างประเทศที่ต้องการลงทุนด้าน อสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย
ไม่ว่าจะเป็นการลงทุนทางตรง หรือการลงทุนร่วมกันในด้านอสังหาริมทรัพย์ และการจัดตั้งกิจการร่วมทุน รวมถึงการบริหารหนี้และสินเชื่อด้อยคุณภาพ
ตึก SKYY9
ต่อมาปรากฏชื่อ บริษัท AGRE 101 จำกัด หรือ บริษัท ไพร์ม ไนน์ เรียลเอสเตท จำกัด เป็นเจ้าของกิจการอาคาร SKYY ซึ่งแสดงงบการเงิน ในปี 2566 อยู่ที่ ติดลบ -278 ล้านบาท โดยมีกรรมการบริษัท เกี่ยวข้องกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์
สำนักงานประกันสังคมได้ลงทุนอสังหาริมทรัพย์นอกตลาด ด้วยวิธีจัดตั้งกิจการร่วมทุน ที่เรียกว่า PE Trust ในวงเงินประมาณ 9,400 ล้านบาท
ซึ่งประกันสังคมเป็นผู้ถือหน่วยทรัสต์เกือบ 100 % แต่แบ่งการลงทุน สินทรัพย์ ออกเป็น 2 ประเภท
1.กองทุนอสังหาริมทรัพย์นอกตลาดสากลทั่วไปประมาณ 2,300 ล้านบาท
2.ตึกอาคารสำนักงาน SKYY9 มูลค่า สูงถึง 7,000 ล้านบาท
ปัจจุบัน บริษัท ไนท์แฟรงค์ (ประเทศไทย) เป็นตัวแทนปล่อยเช่าพื้นที่สำนักงาน และบริหารสินทรัพย์ อาคาร SKYY9 Centre (สปส) แต่เพียงผู้เดียว
ปัจจุบันอาคาร SKYY9 มีอัตราการเช่าพื้นที่ประมาณ 45 % (เซ็นสัญญาเช่าแล้ว) แบ่งเป็นผู้เช่าที่เข้าใช้พื้นที่แล้วประมาณ 25 % และผู้เช่าที่อยู่ระหว่างการทยอยเข้าพื้นที่ภายในปีนี้อีกประมาณ 20 %
เว็บไซต์ DDproperty เปิดเผย ราคาเช่าอาคารสำนักงานแห่งนี้ SKYY9 ว่า อยู่ที่เดือนละประมาณ 104,124 บาท (พื้นที่ 173.54 ตารางเมตร ) หรือตารางเมตรละ 600 บาท ประกาศราคาเมื่อวันที่ 10 มี.ค.2568
ข้อสังเกตเพิ่มเติม
การลงทุน Private Equity เป็นการลงทุนทั่วไปสำหรับกองทุนบำนาญ (Pension Fund) เพื่อมุ่งหวังผลตอบแทนที่สูงกว่า ในสินทรัพย์ที่ไม่อยู่ในตลาด แต่ต้องเป็นการลงทุนแบบระยะยาว 30-40 ปี โดยมีความเสี่ยง แต่อยู่ในระดับที่ยอมรับได้
แต่กองทุนประกันสังคมลงทุน Private Equity นี้ เป็นการไปซื้ออสังหาริมทรัพย์ ต่างจากวิธีการลงทุนทั่ว ๆ ไป
ทั้งนี้การลงทุน PE ตามปกติ ควรลงทุนในสินทรัพย์ที่หลากหลายและควรเป็นบริษัทที่ทำกำไรแล้วในแต่ละกองทุน เพื่อลดความเสี่ยง และเพิ่มผลตอบแทนของสินทรัพย์นั้น ๆ ในระยะยาว
นอกจากนั้นค่าเฉลี่ยปกติกองทุนบำนาญ (Pension Fund) จะเป็นผู้ถือหน่วยลงทุนไม่สูงกว่า 15-20 % ในแต่ละกองทุน Private Equity และกระจายการลงทุนออกไปในหลากหลายกองทุนเพื่อลดความเสี่ยงในสินทรัพย์ใดสินทรัพย์หนึ่ง