ก่อนกลายเป็นอาคารให้เช่าที่มีสำนักงานประกันสังคม เป็นเจ้าของ ที่ดิน และอาคารแห่งนี้ เปลี่ยนมือมาแล้วหลายครั้ง พบข้อมูลจากการครอบครองที่ดิน ในนามบุคคล (ขอปิดชื่อด้วยเงื่อนไข PDPA) ตั้งแต่ปี 2532 ถูกนำไปจำนองกับ บริษัทเงินทุนหลักทรัพย์ นครหลวงเครดิต จำกัด
ปี 2537 ถูกไถ่ถอนจากนักธุรกิจรายหนึ่ง ปี 2538 มีบริษัท อินเตอร์เนชั่นแนล คอนโซลิเดทเต็ท เอนจิเนียริ่ง จำกัด เป็นเจ้าของอาคาร
นั่นเป็นครั้งแรกที่เป็นการก่อสร้าง อาคารหลังนี้ ในชื่อว่า ตึก I.CE Tower โดยมีธนาคารกรุงเทพพาณิชย์การ จำกัด เป็นผู้รับจำนอง
จนกระทั่งเกิดวิกฤตเศรษฐกิจ ปี 2540 ที่นักธุรกิจในช่วงเวลานั้นรู้จักดี เรียกว่า “วิกฤตเศรษฐกิจต้มยำกุ้ง” การก่อสร้างอาคาร I.C.E Tower หยุดชะงัก กลายเป็นอาคารร้าง และอาคารหลังนี้ ถือเป็นหนึ่งในหนี้เสีย ทำให้ บริษัท บริหารสินทรัพย์ กรุงเทพพาณิชย์ จำกัด (BAM) เข้ามาบริหารทรัพย์สินอาคารหลังนี้
มีข้อมูลการโอนทรัพย์สินจาก บริษัท อินเตอร์เนชั่นแนล คอนโซลิเดทเต็ท เอนจิเนียริ่ง จำกัด ไปให้บริษัท บริหารสินทรัพย์กรุงเทพพาณิชย์ จำกัด มหาชน (BAM) เพื่อชำระหนี้ ในปี 2542
อ่านข่าว : "ประกันสังคม" ซื้อตึก 7,000 ล้านบาท จากใคร ทำไม ?
วันที่ 4 มิ.ย.2560 มีข้อมูลผู้ซื้อ อาคาร I.C.E Tower และที่ดิน รวม 2 โฉนด จากบริษัท บริหารสินทรัพย์ กรุงเทพพาณิชย์ จำกัด (BAM) พบข้อมูลที่ถูกเปิดเผยผ่าน เว็บไซต์ (prop2morrow) ด้านอสังหาริมทรัพย์ ว่า การซื้อขายอาคารหลังนี้ในขณะนั้น มีราคาประมาณ 1,000 ล้านบาท โดยระบุผู้ซื้อ เปลี่ยนมือไปอยู่ในความครอบครอง ของ บริษัท วอเตอร์เกท พาวิลเลี่ยม จำกัด (กลุ่มทุนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ของครอบครัว นายสันติ พร้อมพัฒน์ นักการเมือง และอดีตรัฐมนตรี)
23 ส.ค.2562 บริษัท วอเตอร์เกท พาวิลเลี่ยม จำกัด ขายทรัพย์สินต่ออีกครั้ง ให้ บริษัท เอจีอาร์อี 101 จำกัด (AGRE101) โดยมีธนาคาร ยูโอบี จำกัด เป็นผู้รับจำนอง
15 ธ.ค.2565 พบข้อมูลว่า บริษัท เอจีอาร์อี 101 จำกัด (AGRE101) ซึ่งเปลี่ยนชื่อ เป็น บริษัท ไพร์ม ไนน์ เรียลเอสเตท จำกัด ไถ่ถอนอาคาร
จุดเปลี่ยนในช่วงนี้ 2562-2565 มีความน่าสนใจ หลังจากพบข้อมูลในฐานข้อมูลกรมพัฒนาธุรกิจการค้า ว่า บริษัท เอจีอาร์อี 101 จำกัด (AGRE101) มีความเกี่ยวข้อง ในฐานะเป็นบริษัทในเครือกับ บริษัท แคส แคปปิตอล ( CAS CAPITAL LTD (ประเทศไทย) จำกัด
ก่อนใช้ชื่อนี้ เดิมชื่อ บริษัท แคปปิตอลแอดไวเซอรี่ เซอร์วิสเซส (ประเทศไทย) จำกัด (CAPITAL ADVISORY SERVICES ในเครือ CAPITAL SERVICE GROUP ) โดย มีสำนักงานใหญ่ ตั้งอยู่ที่ โตเกียว ประเทศญี่ปุ่น
เป็นกิจการด้านการบริหารจัดการหนี้และอสังหาริมทรัพย์ ในเดือนธันวาคม 2560 บริษัทฯ ได้เปลี่ยนชื่อเป็น บริษัท แคส แคปปิตอล (ประเทศไทย) จำกัด และให้บริการด้านการบริหารและจัดการธุรกรรมสำหรับนักลงทุนสถาบันจากต่างประเทศ ที่ต้องการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ทั้งลงทุนทางตรงหรือการลงทุนร่วมกันในด้านอสังหาริมทรัพย์ และการจัดตั้งกิจการร่วมทุน รวมถึงการบริหารหนี้และสินเชื่อด้อยคุณภาพ
อ่านข่าว : "พิพัฒน์" เปิดทางสอบประกันสังคมปมซื้อตึก 7 พันล้าน
ข้อมูลจากเว็บไซด์อสังหาริมทรัพย์ (prop2morrow) ระบุว่า ในเดือน ธ.ค.2559 บริษัท แคส แคปปิตอล (ประเทศไทย) จำกัด ร่วมลงทุนกับ บริษัท อพอลโล แมนเนจเม้นท์ ซึ่งจดทะเบียนในตลาดหุ้นสหรัฐฯ
ข้อมูลจากกรมพัฒนาธุรกิจการค้า จึงน่าจะบอกได้ว่า บริษัท แคส แดปปิตอล จำกัด, AGRE 101 จำกัด บริษัท แคส แคปิตอล เซอร์วิส กรุ๊ป และ บริษัท ไพร์ม ไนน์ เรียลเอสเตท จำกัด มีความเกี่ยวข้องกัน และบริษัท เอจีอาร์อี เซอร์วิส จำกัด เข้าถือหุ้นใหญ่ 99.1 % ในบริษัท แคส แคปปิตอล จำกัด
รายงานข่าวจากเว็บไซต์ อสังหาริมทรัพย์ (prop2morrow) ยังเปิดเผยด้วยครับว่า กลุ่มทุน บริษัท แคส แคปปิตอล (ประเทศไทย)จำกัด ได้รีโนเวท อาคาร 36 ชั้น ภายใต้ชื่อใหม่ CAS Centre Bangkok
เมื่อก่อสร้างแล้วมีมูลค่ารวมกว่า 2,200 ล้านบาท (ไม่รวมค่าที่ดิน) แต่หากประเมินราคาที่ดิน และอัตราส่วนพื้นที่ต่อเติม ทำให้ที่ดินแปลงดังกล่าวราคาอยู่ที่ตารางวาละ 1 ล้านบาท หรือประมาณ 1,500 ล้านบาท ราคารวมจึงอยู่ที่ประมาณ 3,700 ล้านบาท
CAS Centre Bangkok ตั้งอยู่บนเนื้อที่เกือบ 4 ไร่ พัฒนาเป็นอาคารสูง 36 ชั้น เป็น Office และ Retail ตั้งอยู่บน ถ.ดินแดง ห่างประมาณ 300 เมตร จาก ถ.พระราม 9 รัชดาภิเษก
โดยพื้นที่ Retail นั้นมี 7 ชั้น ประมาณ 10,000 ตารางเมตร (ตร.ม.) ส่วนที่เป็น Office ตั้งแต่ชั้น 8-36 ประมาณ 41,000 ตารางเมตรตามแผนก่อสร้างแล้วเสร็จในปี 2564 (ค.ศ.2021)
ย้อนกลับไป หลังจาก 23 ส.ค.2562 บริษัท วอเตอร์เกท พาวิลเลี่ยม จำกัด (ของกลุ่มทุนนายสันติ พร้อมพัฒน์) ขายทรัพย์สินต่ออีกครั้งให้ บริษัท เอจีอาร์อี 101 จำกัด (AGRE101) โดยมีธนาคาร ยูโอบี จำกัด เป็นผู้รับจำนอง
วันที่ 14 มิ.ย.2565 การประชุมบอร์ดประกันสังคม ครั้งที่ 11/2565 รับทราบการทบทวนแผนการลงทุน ที่ผ่านการกลั่นกรองจากอนุกรรมการการลงทุน ซึ่งเสนอให้เพิ่มการลงทุนนอกตลาด ผ่านเครื่องมือ Private Equity Trust (PE Trust ) หรือ กองทรัสต์
แต่ก่อนหน้านั้น การประชุมบอร์ดประกันสังคม ครั้งที่ 10 /2565 มีคำสั่งแต่งตั้งอนุกรรมการที่ปรึกษาการลงทุนสินทรัพย์นอกตลาด มีรายชื่อผู้ได้รับการแต่งตั้ง 13 คน แต่ปรากฎชื่อ 2 คนที่น่าสนใจ
หนึ่งในนั้นเป็นอดีตคณะทำงานที่ปรึกษา รมว.แรงงาน อีกคน เป็นนักวิชาการแรงงานชำนาญการ กองบริหารการลงทุน สปส. โดยเข้าไปเป็นอนุกรรมการ และผู้ช่วยเลขานุการในอนุกรรมการที่ปรึกษาการลงทุนสินทรัพย์นอกตลาด ปัจจุบันย้ายไปเป็นที่ปรึกษา (ฝ่ายแรงงาน) ที่สิงคโปร์ และอำนาจของคณะกรรรมการชุดนี้ มีส่วนตั้งต้น นำไปสู่การซื้อตึก มูลค่า 7,000 ล้านบาท
ต่อมาการประชุมอนุกรรมการที่ปรึกษาการลงทุน สินทรัพย์นอกตลาด ครั้งที่ 2 /2565 วันที่ 2 ก.ย.2565 ที่ประชุม มีมติเห็นชอบการฃลงทุน Prime Asset และ Private Equity Trust (PE Trust ) วงเงิน รวม 9,800 ล้านบาท
อดีตกรรมการผู้แทนฝ่ายลูกจ้าง ซึ่งเป็นที่ปรึกษารัฐมนตรีว่าการกระทรวงแรงงาน ที่ได้รับการแต่งตั้งเป็นอนุกรรมการที่ปรึกษา ด้านการลงทุนสินทรัพย์นอกตลาด บอกกับไทยพีบีเอสว่า เขาไม่มีส่วนร่วม และไม่ทราบรายละเอียดเกี่ยวกับการลงทุนในตึก เพียงแค่เข้าไปนั่งในอนุกรรมการที่ปรึกษาตามตำแหน่ง
ปัจจุบันยื่นหนังสือลาออก จากการทำหน้าที่ที่ปรึกษารัฐมนตรีแล้ว
“กองทุนทรัสต์” ของกองทุนประกันสังคม ใช้ชื่อว่า กองทรัสต์เพื่อกิจการเงินร่วมลงทุน ไพร์ม แอสเซท ที่มีบริษัท หลักทรัพย์จัดการกองทุน เอ็มเอฟซี จำกัด ได้ไปซื้อหุ้นในบริษัท ไพรม์ เซเว่น จำกัด (จดทะเบียนเมื่อ 22 ก.ค.2565) ซึ่งเป็นผู้ถือหุ้นใหญ่ ของบริษัท ไพร์ม ไนน์ เรียลเอสเตท จำกัด (จดทะเบียน 25 ม.ค.2560) หรือเดิมชื่อบริษัท เอจีอาร์อี101 จำกัด ซึ่งเป็นบริษัทในเครือของ แคส แคปปิตอล (ประเทศไทย) จำกัด เจ้าของตึก Cas Centre และเปลี่ยนชื่อ ตึก เป็น SKYY 9
สำหรับมูลค่าอาคาร Skyy9 จากที่ซื้อ 6,900 ล้านบาท มีการประเมินมูลค่าโดยผู้ประเมินราคาอิสระ 2 ราย ที่ได้รับการรับรองจากสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์ คือ บริษัท ซีพีเอ็ม แคปปิทัล จำกัด (CPM Capital) และบริษัท เอ็ดมันต์ ได แอนด์ คอมพานี ประเทศไทย (Edmund Tie)
น่าสนใจที่บริษัท CPM Capita ประเมินสินทรัพย์ อาคาร SKYY9 ด้วยวิธีประเมินรายได้ ว่า อยู่ที่ 7,400 ล้านบาท และวิเคราะห์ต้นทุน ว่า อยู่ที่ 7,800 ล้านบาท
ส่วน บริษัท Edmund Tie ประเมินสินทรัพย์ อาคาร SKYY9 ด้วยวิธีประเมินรายได้ว่า อยู่ที่ 7,200 ล้านบาท และวิเคราะห์ต้นทุนว่า อยู่ที่ 8,000 ล้านบาท
แต่การประเมินของบริษัททั้ง 2 แห่ง ต่างจากต้นทุนของ มูลค่าเดิมของอาคาร SKYY (ที่ระบุว่า มี ราคารวมอยู่ที่ประมาณ 3,700 ล้านบาท เท่านั้น
นอกจากนั้น ยังมีข้อมูลมาจากคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) รับรอง ว่า บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน กรุงไทย จำกัด (มหาชน) (KTAM) เป็นผู้ดูแลผลประโยชน์
และ บริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ แมนเนจเม้นท์ จํากัด (JLL) เป็นผู้จัดการตึก และปัจจุบันปรากฎข้อมูลว่า บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย เป็นตัวแทนปล่อยเช่าพื้นที่สำนักงาน. และบริหารสินทรัพย์ อาคาร SKYY 9
เว็บไซต์ DDproperty เปิดเผย ราคาเช่าอาคารสำนักงานแห่งนี้ SKYY9 ว่า อยู่ที่ประมาณ 104,124 / เดือน (พื้นที่ 173.54 ตารางเมตร) หรือตารางเมตรละ 600 บาท ประกาศราคาเมื่อวันที่ 10 มี.ค.2568
ปัจจุบันทางอาคาร SKYY9 มีอัตราการเช่าพื้นที่ประมาณ 45 % (เซ็นสัญญาเช่าแล้ว) แบ่งเป็นผู้เช่าที่เข้าใช้พื้นที่แล้วประมาณ 25 % และผู้เช่าที่อยู่ระหว่างการทยอยเข้าพื้นที่ภายในปีนี้อีกประมาณ 20 %
ข้อสังเกตด้านการลงทุนสินทรัพย์นอกตลาด
การลงทุน Private Equity เป็นการลงทุนทั่วไปสำหรับกองทุนบำนาญ (Pension Fund) เพื่อมุ่งหวังผลตอบแทนที่สูงกว่าในสินทรัพย์ที่ไม่อยู่ในตลาด แต่ต้องเป็นการลงทุนแบบระยะยาว 30-40 ปี โดยมีความเสี่ยง แต่อยู่ในระดับที่ยอมรับได้
แต่กองทุนประกันสังคม ลงทุน Private Equity นี้ เป็นการไปซื้ออสังหาริมทรัพย์ ต่างจากวิธีการลงทุนทั่ว ๆ ไป
ทั้งนี้การลงทุน PE ตามปกติ ควรลงทุนในสินทรัพย์ที่หลากหลาย และควรเป็นบริษัทที่ทำกำไรแล้วในแต่ละกองทุน เพื่อลดความเสี่ยง และเพิ่มผลตอบแทนของสินทรัพย์นั้น ๆ ในระยะยาว
นอกจากนั้น ค่าเฉลี่ยปกติกองทุนบำนาญ (Pension Fund) จะเป็นผู้ถือหน่วยลงทุนไม่สูงกว่า 15%-20 % ในแต่ละกองทุน Private Equity และกระจายการลงทุนออกไปในหลากหลายกองทุนเพื่อลดความเสี่ยงในสินทรัพย์ใดสินทรัพย์หนึ่ง
อ่านข่าว : "พิพัฒน์" ยืนยันความโปร่งใส "ประกันสังคม" ลงทุนนอกตลาด
เปิดรายชื่อกรรมการสอบใช้งบประกันสังคม "อรรษิษฐ์" นั่งประธาน