ตลาดอสังหาริมทรัพย์ นับว่าเป็นหนึ่งในเครื่องยนต์ ที่ผลักดันให้เศรษฐกิจไทยขยายตัว แม้ว่าจะไม่เท่ากับภาคการส่งออกหรืออุตสาหกรรมการท่องเที่ยว แต่ตลาดอสังหาฯ เป็นตัวชี้วัดกำลังซื้อของคนในประเทศได้ทางหนึ่ง ซึ่งภาพรวมตลาดอสังหาฯ ไทยปี 2569 ตลาดยังอยู่ในภาวะ “ชะลอตัว แต่เริ่มปรับสมดุล” แรงกดดันหลักมาจากหนี้ครัวเรือนสูง ความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ และสต็อกที่อยู่อาศัยเหลือขาย ขณะที่มาตรการภาครัฐและทิศทางดอกเบี้ยช่วยพยุงกำลังซื้อบางส่วน

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เคยวิเคราะห์ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569 ส่งสัญญาณ “ฟื้นตัวแบบเปราะบาง” หลังมาตรการภาครัฐ ทั้งการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV และการลดค่าธรรมเนียมโอน-จดจำนอง ช่วยประคองกำลังซื้อ ส่งผลให้ยอดโอนกรรมสิทธิ์ไตรมาส 1/2569 ทั่วประเทศเพิ่มขึ้น 11.2% อยู่ที่ 72,583 หน่วย มูลค่า 187,182 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 3.1%

อย่างไรก็ตาม การฟื้นตัวดังกล่าว ยังไม่กระจายทั่วทั้งตลาด เพราะผู้บริโภคยังเผชิญภาระหนี้ และความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ขณะที่ผู้ประกอบการยังระมัดระวังการลงทุนและชะลอการเปิดโครงการใหม่อย่างต่อเนื่อง

ดังนั้นภาพรวมตลาดบ้านใหม่ในปีนี้ ยังเผชิญแรงกดดันจากกำลังซื้อที่ฟื้นตัวไม่เต็มที่ โดยเฉพาะกลุ่มผู้ซื้อที่มีรายได้ปานกลาง และรายได้ไม่แน่นอน ซึ่งเป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบจากการพิจารณาสินเชื่อของสถาบันการเงิน

ล่าสุดกรุงเทพมหานคร เตรียมประกาศใช้ร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ ซึ่งร่างผังเมือง กทม. ใหม่ มีการปลดล็อกและอัปเกรดศักยภาพที่ดิน (Up-zoning) ในนอกโซนธุรกิจและรองรับการเส้นทางรถไฟฟ้าที่ขยายตัวออกนอกเมืองมากขึ้น เช่น ลาดพร้าว และตามแนวถนนลาดพร้าว เพื่อรองรับรถไฟฟ้าสายสีเหลือง และจุดเชื่อมต่อรถไฟฟ้าเส้นอื่นๆ

จากที่ดินขนาดเท่าเดิม จะสามารถสร้างพื้นที่อาคาร (Gross Floor Area) ได้มากขึ้น 1.5 - 2 เท่า ทำให้ราคาขายต่อยูนิตลดลง ซึ่งจะดึงดูดทั้งกลุ่มผู้ซื้อ เพื่ออยู่อาศัยจริงและนักลงทุนจากบริเวณรัชดาภิเษก-พระราม 9 ให้ขยับมาสู่ย่านลาดพร้าว เพราะจะได้ราคาที่ต่ำลง หรือขนาดห้องที่ใหญ่ขึ้นในงบประมาณเท่าเดิม

เจาะกลไก The Pull-Back Effect ชิงกำลังซื้อชานเมือง

ธนาคารเกียรตินาคินภัทร (KKP) สายงานสินเชื่อธุรกิจ วิเคราะห์ประเมินทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ รับมือการประกาศใช้ร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ฉบับใหม่ มองว่า ข้อกำหนดทางกฎหมายผังเมือง กำลังกลายเป็นตัวเปลี่ยนเกมครั้งสำคัญ ที่จะพลิกโครงสร้างการแข่งขันของตลาด ที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล จากอดีตที่ผู้ซื้อต้องขยับออกไปหาบ้านราคาจับต้องได้ใน นนทบุรี ปทุมธานี นครปฐม หรือสมุทรปราการ กำลังซื้อส่วนหนึ่งจะเริ่ม เลี้ยวกลับเข้ากรุงเทพฯ

ปัจจัยหลักที่กำหนดราคาขายและรูปแบบการพัฒนาของบ้านหรือคอนโดมิเนียม คือ ข้อกำหนดเรื่องสีผังเมือง อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (FAR) และอัตราส่วนพื้นที่ว่าง (OSR) เมื่อใดก็ตามที่ผังเมืองมีการปรับเปลี่ยนข้อกำหนดเหล่านี้ หรือหากเกิดขึ้นอย่างกะทันหัน หรือไม่สอดคล้องกับจังหวะการพัฒนาเมือง ย่อมทำให้เกิดการเคลื่อนย้ายความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยอย่างรุนแรง

ในอดีตต้นทุนการพัฒนาใน กทม. สูงจากข้อจำกัดผังเมือง ส่งผลให้ผู้บริโภคที่มีงบประมาณจำกัด ถูกบีบให้ออกไปซื้อที่อยู่อาศัยในจังหวัด ปทุมธานี สมุทรปราการ นนทบุรี และนครปฐม ดังนั้นมองว่าการที่ร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ ได้ผ่อนปรนข้อกำหนดหลายประการ

โดยการผ่อนปรนใหม่ที่จะเกิดขึ้น หลังร่างผังเมืองรวมกทม.ประกาศใช้ เช่น การลดขนาดแปลงที่ดินขั้นต่ำ ปลดล็อกพื้นที่ให้สามารถสร้างทาวน์โฮม หรือบ้านเดี่ยวขนาด 50 ตารางวาได้ หรือ เพิ่มขีดความสามารถในการก่อสร้าง ไม่ว่าจะเป็นขยายเพดานพื้นที่ก่อสร้างอาคารสูงในหลายเส้นทาง เช่น ถนนบางสายที่เคยสร้างคอนโดมิเนียมได้สูงสุดแค่ 4,000 ตารางเมตร อาจสร้างได้ถึง 10,000 ตารางเมตร

จากการผ่อนปรนดังกล่าว ช่วยให้ผู้ประกอบการ บริหารจัดการต้นทุนต่อยูนิตได้ต่ำลง สามารถทำราคาขายแข่งขันกับโครงการชานเมืองได้ ส่งผลให้เกิดปรากฏการณ์ที่เรียกว่า The Pull-Back Effect หรือสภาวะที่กำลังซื้อถูกดึงกลับ เข้าสู่เขตกรุงเทพฯ ซึ่งอาจกระทบต่อยอดขายและสภาพคล่องของโครงการ ในเขตปริมณฑลอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้

เจาะลึก 5 โซนยุทธศาสตร์รับแรงกระแทก

ทั้งนี้ ธนาคารเกียรตินาคินภัทร จำแนก 5 ทำเลยุทธศาสตร์สำคัญ ที่กำลังเผชิญความท้าทายประกอบด้วย โซนตอนเหนือ-ตะวันตก (นนทบุรี-นครปฐม) ซึ่งเป็นโซนที่กินส่วนแบ่งตลาดค่อนข้างสูง มูลค่าตลาดซื้อขายประมาณ 16,000 ล้านบาทต่อปี ตลาดบ้านแนวราบระดับราคา 8–15 ล้านบาท ในย่านบางใหญ่ บางบัวทอง และศาลายา กำลังเผชิญการแข่งขันโดยตรงจากการปลดล็อกผังเมืองใหม่

โดยเขตตลิ่งชัน-ทวีวัฒนา ถูกปรับให้เป็นพื้นที่อยู่อาศัย (ย.4-ย.5, ก.2-ก.3) พัฒนาโครงการยืดหยุ่นกว่าเดิมหลายเท่า (ยกเลิกข้อกำหนดการสร้างบ้านขั้นต่ำ 100 ตารางวา) ทำให้ผู้ประกอบการสามารถผุดโครงการบ้านเดี่ยว 50 ตารางวา หรือทาวน์โฮมพรีเมียม ในเขตตลิ่งชันได้ในระดับราคาที่ใกล้เคียงกับบางบัวทองหรือนครปฐม

ส่งผลให้ผู้บริโภคจะนำ ต้นทุนเวลา (Time Cost) มาคำนวณ ยอมลดขนาดที่ดินลงมาเล็กน้อย เพื่อแลกกับการอยู่ในเขตตลิ่งชัน ที่เชื่อมถนนบรมราชชนนีได้ทันที ซึ่งคุ้มค่ากว่าการต้องไปทนรถติดตรงคอขวดในทุกๆ เช้า แต่ผลกระทบที่หลีกเลี่ยงไม่ได้คือ ซัพพลายใหม่จะผุดขึ้นในเขตทวีวัฒนาเพื่อ ดักกำลังซื้อก่อนข้ามไป นนทบุรี และนครปฐม

ส่วนโซนลำลูกกา-รังสิต (ปทุมธานี) พบว่า มูลค่าตลาดซื้อขายประมาณ 12,000 ล้านบาทต่อปี ร่างผังเมืองใหม่ ดอนเมือง-หลักสี่ ปรับให้เป็นพื้นที่สีส้มรองรับ Airport City ส่วนแถบหทัยราษฎร์ คลองสามวา ผ่อนปรนให้พัฒนาโครงการแนวราบได้หลากหลายขึ้น และการเพิ่ม FAR ช่วงริมถนนพหลโยธิน จะทำหน้าที่เป็นตาข่ายดักกำลังซื้อ ก่อนไหลออกสู่ปทุมธานี

แม้ย่านรังสิต จะมีโครงสร้างพื้นฐาน และเมกะโปรเจกต์หลายโครงการที่กำลังพัฒนา ไม่ว่าจะเป็น ซ็นทรัล รังสิต (เนื้อที่กว่า 761 ไร่) โปรเจกต์มิกซ์ยูส เมการังสิต และ อิเกีย รังสิต (เนื้อที่ 1,000 ไร่ บริเวณจุดตัดวงแหวนคลอง 5) หรือแม้แต่รถไฟฟ้าสายสีแดงเข้มส่วนต่อขยาย (ช่วงรังสิต – ม.ธรรมศาสตร์ ศูนย์รังสิต) รวม 4 สถานี และทางยกระดับอุตราภิมุข ช่วงรังสิต – บางปะอิน (M5)

ผลกระทบจากผังเมือง กทม. ที่คาดว่าจะประกาศใช้ในปี 2570 จะเข้ามากดดันตลาดก่อนแน่นอน การขยับตัวนี้เปรียบเสมือนการขึงตาข่าย ดักกำลังซื้อชั้นดีไว้ใน กทม. ผู้บริโภคที่เคยมองหาบ้านโซนรังสิต-นครนายก หรือลำลูกกา จะเริ่มชั่งน้ำหนักใหม่ การยอมจ่ายแพงขึ้นอีกนิด เพื่อซื้อบ้านย่าน ดอนเมือง สายไหม หทัยราษฎร์ หรือคลองสามวา แลกกับการได้ใช้รถไฟฟ้าสายสีเขียวและแดง โดยตรง ถือเป็นการลงทุนที่คุ้มค่าในระยะยาว

ด้านโซนหลวงแพ่ง-ลาดกระบัง สุวินทวงศ์ วัดศรีวารีน้อย พบว่ามูลค่าตลาดซื้อขายประมาณ 7,400 ล้านบาทต่อปี ซึ่งเดิมกำลังซื้อคือกลุ่มบุคลากรสนามบินสุวรรณภูมิ และนิคมอุตสาหกรรมลาดกระบัง (ประมาณ 40,000 – 47,000 คน) แต่การปลดล็อกพื้นที่บริเวณถนนฉลองกรุง เป็นพื้นที่เขียวทแยงขาว หรือที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย ทำให้ผู้พัฒนาอสังหาฯ สามารถซอยแปลงที่ดินทำบ้านเดี่ยว (50 ตร.วา) บ้านแฝด (35 ตร.วา) หรือทาวน์โฮม (16-20 ตร.วา) ได้ เปิดโอกาสให้เกิดโครงการในทำเลที่ใกล้แหล่งงานมากกว่าเดิม

เช่นเดียวกับ โซนฝั่งธนบุรี (ตากสิน-เพชรเกษม ปะทะ จอมทอง) มูลค่าตลาดซื้อขายประมาณ 5,300 ล้านบาทต่อปี พื้นที่ตามแนวถนนหลักของรถไฟฟ้าสายสีเขียวและสายสีม่วงใต้ เป็นทำเลหลักของการพัฒนาคอนโดมิเนียม รองรับกลุ่มพนักงาน Office รายได้กลางถึงสูง ปัจจุบันมีโครงการ High Rise ระหว่างพัฒนาประมาณ 20 โครงการ รวม 9,500 ยูนิต

ดังนั้น การอัปเกรดพื้นที่เขตจอมทอง จากพื้นที่สีส้ม (ย.5–ย.7) ให้เป็นพื้นที่สีน้ำตาล (ย.8–ย.10) หรือที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก ทำให้สามารถพัฒนาคอนโดมิเนียมได้พื้นที่อาคารเพิ่มขึ้น ส่งผลให้ราคาขายต่อยูนิตปรับตัวลดลง และจะชิงกำลังซื้อมาจากโซนตากสิน-เพชรเกษม เนื่องจากระยะทางที่สั้นกว่า ทำให้ค่าใช้จ่ายในการเดินทางต่ำกว่า

และโซนสุดท้าย คือ รัชดาภิเษก-ลาดพร้าว พบว่ามูลค่าตลาดซื้อขายหลัก เป็นสินค้าประเภทคอนโดมิเนียมประมาณ 10,800 ล้านบาทต่อปี ราคาขายปรับตัวสูงขึ้นต่อเนื่อง (เริ่มต้น 3 ล้านบาทขึ้นไป) ซอยหลักที่เป็นที่นิยมในการลงทุนและชาวต่างชาติ จะอยู่บริเวณ ถนนห้วยขวาง สุทธิสารวินิจฉัย ประชาราษฎร์บำเพ็ญ และโชคชัยร่วมมิตร

แนะผู้ประกอบการเร่งปรับตัวรับมือจุดเปลี่ยน

ธนาคารเกียรตินาคินภัทร วิเคราะห์อีกว่า ผังเมืองกรุงเทพฯ ฉบับใหม่นี้ เป็นสัญญาณเตือนที่ชัดเจนที่สุดว่า การพึ่งพาข้อได้เปรียบเรื่องราคาที่ดินชานเมือง ถูกกว่าเพียงอย่างเดียวอาจไม่พอเพียง ผู้ประกอบการที่มีที่ดิน (Land Bank) อยู่ใน 5 โซนยุทธศาสตร์ดังกล่าว จำเป็นต้องเตรียมความพร้อมเพื่อรับมือกับ The Pull-Back Effect อย่างเร่งด่วน

โดยธนาคารเกียรตินาคินภัทร มีข้อเสนอแนะเชิงกลยุทธ์ 2 ประการ โดยเฉพาะ การบริหารจัดการต้นทุน (Cost Optimization): ผู้ประกอบการชานเมืองต้องรักษาส่วนต่างราคา (Price Gap) ให้กว้างพอที่จะจูงใจให้ผู้ซื้อยอมแลกกับ ต้นทุนเวลา(Time Cost) ในการเดินทาง

และการเจาะตลาดกลุ่มเฉพาะ (Niche Market Development) เพราะการแข่งขันด้วยราคาเพียงอย่างเดียว อาจไม่เพียงพออีกต่อไป โครงการชานเมือง จำเป็นต้องชูจุดขายด้านไลฟ์สไตล์ หรือฟังก์ชันพื้นที่ใช้สอย ที่โครงการในเมืองไม่สามารถให้ได้ในระดับราคาเดียวกัน เพื่อสร้าง Brand Loyalty ที่แข็งแกร่ง

อ่านข่าว:

ลุยตรวจนิติบุคคล 36,277 ราย กรมพัฒน์ฯ แฉต่างชาติ ถือครองโฉนดที่ดินอื้อ

อสังหาฯ กรุงเทพฯ-ปริมณฑลเปลี่ยนเกม KKP ชี้ผู้ซื้อหันหา บ้านราคาจับต้องได้

ครม. เคาะต่อมาตรการ ลดค่าโอน-จดจำนองเหลือ 0.01% บ้าน-คอนโดไม่เกิน 7 ล้าน